Можно ли оспорить дарственную на квартиру
Дарение квартиры – гражданско-правовая сделка, отличающаяся от всех других правоотношений безвозмездностью.
Ее правовое регулирование установлено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ): глава 32, статьи 572-582. С данными нормами следует ознакомиться, прежде чем стать одной из сторон дарения.
Основные положения о дарении квартиры:
Подарить квартиру – значит добровольно, не требуя компенсаций, передать ее в собственность другому лицу.
Если взамен подарка даритель получает от одаряемого другую вещь (право), то сделка считается притворной.
Дарение всегда влечет уменьшение имущества дарителя и увеличение такового у принимающего дар;
- Эта сделка не является односторонней, требуется волеизъявление как минимум двух лиц. Одариваемый обязательно должен быть согласен на принятие в дар имущества;
- Еще одной особенностью сделки дарения является то, что совершается она, как правило, между близкими людьми, связанными семейными отношениями. Родители дарят детям, муж – жене и т.п;
- Подаренная квартира не может стать предметом спора между разводящимися супругами. Это всецело имущество того, кто в свое время получил этот подарок;
- Форма заключения такой сделки – письменный договор. Обязательна его регистрация в специальной службе – регистрационной палате (сокращенно в тексте – регпалата);
- Статус полноправного собственника получатель дара приобретает с момента выдачи ему регистратором под подпись свидетельства установленного образца.
Две стороны сделки
В сделке участвуют тот, кто дарит – даритель, и тот, кому дарят – одариваемый. За каждой из сторон могут стоять несколько лиц.
Пример: отец дарит квартиру двум сыновьям и супруге. Три лица представляют одариваемую сторону.
Участвовать в сделке дарения имеют право все дееспособные граждане. Могут выступать субъектом подобной сделки юридические лица и государственные структуры.
Если получатель ребенок или недееспособный
Законом защищены права недееспособных граждан (статья 29 ГК РФ) и детей (статьи 26, 28 ГК РФ).
Принять в дар от их имени квартиру или долю в ней могут следующие лица: один из родителей, усыновитель или опекун (попечитель). Но дарить от их имени такую собственность запрещено законодательством, так как подарить – значит отказаться от прав, собственности, не получив никаких компенсаций.
Заключать договор дарения самостоятельно вправе несовершеннолетние после 14 лет. Для этого потребуется письменное согласие законного представителя. Без подобного согласия ребенок данной возрастной категории может сделать подарок в пределах своего заработка, стипендии.
Если речь идет не о принятии детьми имущества, а о его отчуждении, то на защиту прав ребенка становится закон – статья 37 ГК РФ.
Аналогично ограниченно дееспособные граждане в сделках участвуют с письменного согласия попечителя (статьей 29 ГК РФ).
Лица, которые не могут быть получателями
Законодательством, а именно статьей 575 ГК РФ, установлен еще ряд запретов в отношении субъектов сделки дарения. В силу норм, предусмотренных этой статьей, принять в дар квартиру не смогут лица, работающие в социальных учреждениях (школы, больницы, центры социальной помощи, дома для престарелых и т.п.), если дарителями выступают воспитанники этого учреждения или находящиеся в нем на лечении, содержании, а также от их родственников.
Подарок ценой более 3-х тысяч рублей может расцениваться как взятка.
Лица, занимающие государственные и муниципальные должности, государственные и муниципальные служащие, работники Банка России также не смогут принять квартиру в дар, если это подарок как благодарность за выполнение определенных обязанностей по службе.
Передача дара должностному лицу возможна в рамках официального мероприятия. Подарок становится собственностью той службы, органа или организации, в которых работает лицо, принявшее его. Не имеют право дарить или принимать в дар недвижимость и коммерческие организации.
Проведение сделки самостоятельно
Дарение можно осуществлять через регпалату (самостоятельно) и через нотариальную контору.
Алгоритм действий при самостоятельном оформлении сделки таков:
- Составление договора (можно прибегать к помощи юриста);
- Сбор документов;
- Обращение в регпалату с заявлением;
- Проведение сделки регистрирующей службой;
- Результат – получение уже зарегистрированных документов (договора, свидетельства).
Содержание договора дарения
Структура документа выглядит следующим образом:
- СТОРОНЫ ДОГОВОРА – ФИО дарителя/дарителей, данные паспорта, регистрация и ФИО одаряемого/одаряемых, паспортные данные, регистрация (если одаряемым является малолетний, указывается свидетельство о рождении);
- ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА – наименование того, что дарится (например, однокомнатная квартира). В этом пункте указываются все технические характеристики объекта;
- ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ. Этот пункт начинается со слов «Данная квартира принадлежит дарителю (ФИО) на основании…» и далее указывается конкретный документ: свидетельство о наследстве, свидетельство о праве собственности, договор участия в долевом строительстве и пр;
- ОТСУТСТВИЕ ОБРЕМЕНЕНИЙ. Здесь указывается, что квартира свободна от имущественных прав и претензий третьих лиц;
- РЕГИСТРАЦИЯ. Многие в договорах предпочитают обозначить наличие зарегистрированных лиц в помещении и, если таковые имеются, указать срок их выписки из домовой книги;
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И ПРАВА СТОРОН. Зачастую в этом пункте пишется общая фраза: «Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Но иногда стороны договора вносят индивидуальные моменты и в этот пункт;
- РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА. Отмечается, при каких условиях и каким образом сделка аннулируется;
- ПОДПИСИ СТОРОН (или их законных представителей и доверенных лиц). Подписывается договор очно при сдаче документов.
Типичный список документов для регпалаты:
- Паспорта участников сделки;
- Договор дарения (количество экземпляров зависит от того, сколько лиц участвует в нем, к их числу еще добавляется экземпляр договора для регистратора);
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Технический и кадастровый паспорта недвижимости;
- Выписка из домовой книги;
- Нотариальное согласие иных лиц (супруг дарителя, сособственники);
- Доверенность, если одну из сторон представляет доверенное лицо;
- Квитанция об оплате госпошлины.
В каждом конкретном случае могут потребовать дополнительные документы.
Так, при дарении квартиры, приобретенной ранее по договору участия в долевом строительстве, данный договор потребуется как основание для возникновения права.
Предоставляются одновременно оригиналы и копии, которые заверять не надо, так как это делает сам специалист при приеме документов.
При получении ребенком дара в предварительном разрешении органа опеки и попечительства нет необходимости.
Процесс регистрации, ее результат
Когда все документы собраны, изучены и приняты регистратором, сторонами сделки заполняется бланк заявления на регистрацию.
После этого выдается расписка каждому заявителю. В ней обозначены принятые документы и срок выдачи свидетельства о государственной регистрации права.
Установленный законом срок регистрации сделок – 7 дней. Он может быть увеличен в силу определенных обстоятельств. Например, если для регистрации требуется еще дополнительно снятие обременений с предмета договора.
В день, который указан в расписке регистратора, стороны сделки приходят к нему и получают каждый свой документ: одаряемый – свидетельство о праве собственности, договор, а даритель – только договор. За малолетних и недееспособных свидетельства получают законные представители.
В чем особенность дарения доли
Владеют долями граждане при регистрации следующих видов собственности:
- долевой;
- совместной.
В первом случае проблем при дарении не возникает. При совместном владении подарить свою долю можно только при согласии всех остальных совладельцев. Если одним из сособственников является несовершеннолетний, чье согласие также необходимо, то лучше за консультацией обратиться в опеку.
В случаях, когда доля в совместной собственности с ребенком, дарится без ущемления прав несовершеннолетнего, то орган опеки не будет препятствовать этому. Но бывают и такие ситуации, когда опека будет против. Например, если доля в совместной собственности дарится чужому лицу, характеризующемуся преступным образом жизни.
Налог на дар
Оплата налогов при приобретении имущества в дар зависит от степени родства сторон сделки.
От налогообложения освобождены лица, которые принимают дар от близких родственников. Все остальные граждане без исключения оплачивают налог: 13 % от прибыли, т. е. от стоимости подарка.
Для этого они до 30 апреля должны подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах с указанием принятого подарка. Она подается за предшествующий год, в котором была совершена сделка. После этого им придет уведомление с указанием суммы налога и сроков его оплаты.
Оформление дарственной в нотариальной конторе
Сделка дарения через нотариуса – это своеобразная страховка ее будущего. Ведь нотариус сможет подтвердить, что дарение совершалось добровольно и осознанно. Он сможет выступить свидетелем, если дело по оспариванию сделки дойдет до суда.
В случае, когда у сторон имеются опасения по изменению мнения одной из них или вмешательство в сделку близких родственников, то они обращаются для заключения договора к нотариусу.
Документы для нотариальной конторы
Перечень нотариуса схож со списком документов регистрационной службы.
К нему добавляется выписка из ЕГРП, полностью отражающая сведения о квартире как об объекте недвижимости. На месте оформляется согласие супругов или собственников.
Оплата сделки через нотариуса
Процедура оформления дарственной у нотариуса более дорогостоящая, чем в регистрационной службе.
Составляющие платежа таких услуг:
- госпошлина – от 300 рублей (0,3% от стоимости подарка) – если сделка между близкими родственниками, 1 % – если сделка между чужими людьми; при стоимости от одного до 10-ти миллионов рублей – 0,75% от стоимости, превышающей 1 миллион рублей, плюс 10 тысяч рублей;
- услуги нотариуса – 3-5 тысяч рублей.
Сегодня пользуется популярностью такая нотариальная услуга, как «дарение под ключ». Она предполагает не только регистрацию, но и сбор документов нотариусом. Стоимость ее составляет от 7 до 12 тыс. рублей.
Оформление нотариусом сделки
При получении всех необходимых документов нотариус выдает расписку, в которой перечислены принятые им документы. Он самостоятельно регистрирует сделку в регпалате и получает свидетельства и договоры.
Получение свидетельств о праве собственности и договоров
В нотариальную контору необходимо явиться обеим сторонам сделки в день, который обозначен в расписке нотариуса. Каждый лично получает свои документы. Вторые экземпляры хранятся у нотариуса.
Видео: как правильно оформить дарственную на квартиру
В видео раскрываются как основные правила и принципы дарения, так и важные нюансы.
Материалы по теме:
