Заключение договора пожизненной ренты на квартиру
Гражданским законодательством РФ предусмотрено три типа сделок, связанных с рентой.
Суть их сходится в одном: некая сторона (обычно это одинокий пожилой гражданин) получает регулярную финансовую поддержку или постоянный уход от другой стороны в обмен на имущество, как движимое, так и недвижимое – в зависимости от условий.
Пожизненная рента квартиры – взаимовыгодная двухсторонняя сделка, при которой один участник передает право собственности на своё жильё другому в обмен на регулярные выплаты или содержание до конца жизни.
Стороны именуются, соответственно, получатель и плательщик.
Распорядиться полученной квартирой лицо, выплачивающее ренту, сможет только после смерти получателя.
Соглашение может быть заключено на срок жизни рентополучателя или иного указанного им лица.
Договор предусматривает письменную форму.
Закон устанавливает, что необходимо нотариальное заверение для данного документа. В противном случае его действительность может быть оспорена.
Переход права собственности подлежит госрегистрации.
С марта 2013г. законодательством отменены обязательства по регистрации некоторых видов договоров (например, купли-продажи квартиры), однако договор, содержащий информацию об отчуждении жилья, под это правило не попадает, и тоже должен быть зарегистрирован Росреестром.
Если получатель умирает до момента госрегистрации документа, то такой документ не будет иметь законной силы.
В соответствии с положениями Гражданского кодекс РФ, выплаты пожилому человеку, «отписывающему» своё имущество, должны быть осуществлены по прошествии каждого месяца. Однако стороны могут предусмотреть и иной порядок посредством включения соответствующего пункта в соглашение.
Преимущества ренты
В голове любого из участников предстоящей сделки, перед подписанием договора, может возникнуть вопрос: а не лучше ли предусмотреть переход права на жильё по завещанию? Однако сделка пожизненной ренты квартиры имеет ряд привилегий как для рентополучателя, так и для плательщика:
- Исключается внезапное появление наследников (в т.ч. называемых законом «недостойными»), которые хоть и являются претендентами на имущество по закону, но никак не участвовали в жизни наследодателя и не оказывали ему финансовую поддержку или уход;
Содержание завещания полностью зависит от воли одного человека (наследодателя).
В этом случае риски несёт плательщик, т.к. завещатель может пообещать передать ему право и даже зафиксировать это в самом завещании, но потом его переписать. Заключённое сторонами соглашение в письменной форме поможет избежать такого рода мошенничества.
По факту пожизненная рента – это возмездная сделка, и переход права собственности после регистрации договора Росреестром уже зафиксирован в законном порядке, и оспорить его можно только в суде. Если найдутся веские причины;
Также в одностороннем порядке нельзя поменять и условия.
Если один из участников сделки хочет внести коррективы с исходный документ, то он должен согласовать это с другой стороной.
Если рентополучатель и плательщик приходят к общему знаменателю, оформляется дополнительно соглашение, которое становится неотъемлемой частью основного договора.
Требования по оформлению, заверению и регистрации допсоглашения такие же, как и к самому договору;
Регламентация отношений между сторонами, зафиксированная и подтверждённая законом.
С помощью составления единого документа обе стороны могут официально закрепить свои права и обязанности по отношению к предмету сделки.
Договор требует подписания обеими сторонами, иначе будет считать незаключённым.
К тому же прописанная информация подлежит прямому толкованию судом, если дойдёт до разбирательств, чего не скажешь об устных договорённостях.
Пожизненная и постоянная рента
Отличия между двумя сделками с похожими названиями состоит в следующем:
Получать пожизненную ренту могут только физические лица, при этом – не обязательно собственники передаваемого имущества.
Постоянная выплачивается только собственнику, в качестве которого может выступать как физлицо, так и некоммерческая организация;
- Периодичность выплат пожизненной ренты фиксируется договором (при отсутствии таких данных в документе – по прошествии месяца), платежи постоянной – по прошествии квартала (хотя договор может изменять это условие);
- Пожизненная предусматривает только финансовую помощь (т.е. выплаты исключительно деньгами), постоянная же – как передачу денег, так различных вещей и предметов, оказание услуг, осуществление работ и т.д.;
Если переданное по договору пожизненной ренты имущество было каким-то образом утрачено, то плательщик по-прежнему обязан осуществлять финансовую поддержку рентополучателя. При этом условие передачи объекта недвижимости – за плату или бесплатно – никакой роли не играет.
Условия постоянной ренты несколько иные: ответственность за переданное бесплатно и утраченное имущество целиком несет плательщик, и в этом случае не освобождается от выплат.
Если же отчуждение квартиры было произведено за плату, то плательщик может либо вообще отказаться от дальнейших своих обязательств по осуществлению выплат, либо требовать снижения размера платежей;
Выкупить ренту плательщик не имеет права, если заключена пожизненная рента.
В случае постоянной ренты плательщик может отказаться от дальнейшего несения своих обязательств по выплатам.
Кстати, исходный документ не может включать в себя условия, ограничивающие плательщика в праве отказа от осуществления обязательств или требования об уменьшении размера такой платы;
Если рентополучатель умер, то обязательства плательщика в случае заключения пожизненной ренты прекращаются.
Условия постоянной предусматривают обязанность плательщика продолжать выплаты лицу, которому по наследству перешли права рентополучателя. Хотя договором это условие может быть изменено.
Отличия от ренты с иждивением
Рентополучателем по договору, предусматривающему ренту с иждивением, может быть такое же, как и в обычном варианте без иждивения, физическое лицо.
Плательщиком не обязательно должно быть одно лицо, их может быть несколько.
В качестве передаваемого имущества может выступать только недвижимость.
Такая сделка кроме денежной поддержки включает в себя и осуществление плательщиком определенного функционала по уходу за получателем, покупке ему необходимых вещей и продуктов на постоянной основе, ремонт и уборка жилища пожилого человека и т.д.
Дополнительно в соглашение могут включаться условия об организации похорон рентополучателя и полная оплата расходов по ним или иные условия, не противоречащие требованиям Гражданского кодекса РФ.
Добросовестное выполнение условий и обязательств обычно сводится к следующим положениям:
Обеспечение рентополучателю нормального режима питания, т.е. покупка необходимых продуктов питания и тех, которые были заказаны по желанию пожилого лица, своевременная их доставка лицу.
Стоимость, периодичность и иные условия покупки продуктов оговариваются договором;
Уход надлежащего качества. Этот пункт включает в себя своевременную покупку и доставление лекарств, вызов врача, контроль условий лечения пожилого человека в станционере и т.д.
В т.ч. в договоре может быть указана обязанность плательщика в случае необходимости нанимать сиделку для получателя или самостоятельно осуществлять её функционал;
Обеспечение рентополучателю нормальных условий жизни. Сюда, помимо перечисленного выше, также входит необходимость проводить ремонт помещения, где проживает получатель, уборку, покупать предметы бытовой техники, одежду и т.д.
В этом состоит основное отличие от ренты без иждивения, ограничивающейся в основном только денежными выплатами по графику.
Как определяется размер платежей
Порядок вычисления размера ренты достаточно чётко определён Гражданским кодексом РФ в ст. 597.
Размер ежемесячных платежей не должен быть ниже рассчитанного прожиточного минимума для субъекта страны, к которому относится передаваемый объект недвижимости. Если в этом регионе указанный параметр отсутствует, то за основу берётся прожиточный минимум по стране.
Это положение регламентирует договор, не предусматривающий плату за отчуждение квартиры. Но при этом государство ограничивает нижний порог выплат.
В остальном их размер определяется соглашением между сторонами.
Согласно букве закона, также постепенно происходит и индексация размеров платежей в зависимости от экономической ситуации в стране.
Если отчуждение недвижимости происходит за плату, то её размер и условия передачи должны быть чётко прописаны в договоре.
Видео: пожизненная и постоянная рента квартиры
В видео специалисты подробно рассказывают о ренте квартиры. Рассматривается как постоянный, так и пожизненный варианты.
Может ли быть несколько рентополучателей
Закон предусматривает возможность включения в соглашение более одного рентополучателя.
В этом роли могут выступать как собственники отчуждаемого жилья, так и определённые ими лица.
В случае ухода из жизни одного из рентополучателей его доля в размере платежа распределяется на других получателей, т.е. финансовая нагрузка на плательщика не уменьшается.
Соотношение долей получателей в общем размере платежа оговаривается в договоре. Если соглашение не содержит такой информации, то всем рентополучателям назначается выплаты сумм, пропорциональных размеру их доли в праве.
Риски
Пожизненная рента несёт в себе определенные риски. Ситуация усугубляется ещё и тем фактом, что форма и структура договора регламентированы законодательством весьма поверхностно.
Кроме того, в зависимости от включения определённых условий (например, отчуждение квартиры за плату), ГК РФ может отсылать к нормам, регламентирующим другую область гражданских прав (например, к положениям главы о сделках купли-продажи и т.д.).
Основными рисками можно классифицировать таким образом:
- Ошибка в выборе партнёра по сделке – с обеих сторон;
- Неспособность выполнить свои обязанности по выплатам;
- Невозможность дождаться права распоряжения полученным имуществом. Этот риск связан с тем, что иногда рентоплучатель живёт дольше плательщика;
Переселение пожилого лица плательщиком.
Чтобы избежать нежелательного переезда, нужно в договоре прописать невозможность осуществления таких действий по инициативе одной из сторон;
- Претензии родственников рентополучателя на имущество;
- Желание расторгнуть договор со стороны получателя;
- Ненадлежащее исполнение обязанностей плательщиком.
Чтобы оградить себя от нежелательных ситуаций и мошенничества со стороны других участников, необходимо тщательно соблюдать требования законодательства по оформлению и регистрации документов. И также хранить доказательства добросовестного исполнения своих обязательств или, наоборот, собирать сведения, которые можно предоставить в суде в качестве подтверждения нарушений условий договора другим участником сделки.
Материалы по теме:
