Инвентаризационная стоимость квартиры: как узнать или рассчитать

Необходимость в определении инвентаризационной стоимости квартиры возникает у лица при покупке или продаже недвижимости, а также при дарении, обмене, приватизации. Этот параметр нужен для расчёта налога на имущество, который выплачивает собственник жилья.

Инвентаризационная стоимость не равна цене квартиры, актуальной на рынке недвижимости (рыночной цене), и определяется совершенно иным путём. Запросить сведения по конкретному объекту можно в государственных органах или рассчитать самостоятельно. В этой статье мы расскажем, как это сделать.

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость квартиры – это стоимость жилья по оценке компетентного сотрудника ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (тривиальное название – БТИ).

Несмотря на нововведения в законодательстве в 2015 г., справка об инвентаризационной стоимости квартиры по-прежнему уместна в ситуации, когда некое лицо вступает в наследство – её необходимо передать нотариусу, который ведёт данное производство.

Не стоит путать инвентаризационную и кадастровую стоимость:

Расчет этих характеристик производится с учётом разных коэффициентов и показателей. По факту, кадастровая стандартно в 6-8 раз превышает инвентаризационною и близка по размеру к рыночной;
Документированные сведения о размерах инвентаризационной и кадастровой цен жилья выдаются разными госорганами: соответственно, БТИ или Росреестр (эту организацию «в народе» по-прежнему называют регпалатой или ФРС).

Алгоритм действий для получения справки из БТИ:

Определить тип сделки, в которой собирается участвовать данное лицо и выяснить, нужна ли вообще в таком случае указанная справка. Если ответ положительный, то необходимо перейти ко второму пункту данного алгоритма;
Выяснить адрес уполномоченного на выдачу сведений органа – БТИ;
Прийти в БТИ с удостоверяющим личность документом (чаще всего это паспорт гражданина РФ) и оригиналами правоподтверждающих документов (например, свидетельство на право собственности и т.д.). Сразу стоит отметить, что за информацией о жилом объекте может обратиться только собственник жилья или его представитель по доверенности (форма доверенности – нотариальная);
Составление заявления (поможет сотрудник БТИ, осуществляющий приём);
Оплатить госпошлину. Обычно она составляет от 200 до 600 руб. Точный размер подскажет специалист БТИ и выдаст либо реквизиты для оплаты в банке, либо направит в кассу для внесения платежа;
Узнать дату получения готовых документов и время выдачи;
Получить справку.

Срок изготовления справки

На подготовку документа при заказе сведений на один объект отводится максимум 10 рабочих дней.

Как самостоятельно узнать стоимость

Инвентаризационная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости с учётом его износа, динамики цен на строительные материалы, строительные работы и другие сопутствующие услуги, связанные со строительством конкретной недвижимости. Утвержденный алгоритм не учитывает ряд факторов: стоимость земли, сегмент недвижимости, к которому относится объект, расположение постройки и т.д. В связи с этим размер кадастровой цены получается больше размера инвентаризационной.

Формула, употребляемая для расчёта, выглядит так:
Си = Св × (1 – Ифиз / 100 × Ки), где

Си – рассчитываемый параметр объекта, тыс. руб.;
Св – восстановительная стоимость здания, тыс. руб;
Ифиз – процент физического износа здания (выражен в виде доли, т.е. износ 20% прописывается как 0,2);
Ки – коэффициент дифференциации объектов. Устанавливается решением органов местного самоуправления с определённой периодичностью. Найти его можно на сайте местной администрации.

Размер базовой восстановительной стоимости рассчитывается с помощью специальных сборников цен. Грубо говоря, это объём возможных затрат на строительство идентичной постройки с использованием тех же строительных материалов и архитектурных решений, технологий строительства. Но при этом в расчёт принимаются степень износа здания, недоработки в конструкции или архитектурно-планировочные ошибки и т.д;
Коэффициент перерасчёта нужен для перевода стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в базовых ценах из сборника, в цены текущего года, т.е. актуальные;
Физический износ жилья можно посмотреть в отчёте по предыдущей инвентаризации (например, в техническом паспорте). После этого инвентаризационную стоимость, вычисленную путём расчёта (п.2 данного алгоритма) в ценах текущего года нужно умножить на долю физического износа;
Произвести вычитание: из размера цены объекта в ценах на текущий год вычесть сумму физического износа. Таким образом, будет получена действительная инвентаризационная стоимость.

Например: восстановительная сумма составила 650 тыс. руб., процент физического износа – 15, установленный коэффициент дифференциации объектов – 6. Применяя методику, получается 585 тыс. руб.

Согласно одному из опубликованных проектов приказа Минэкономразвития, вариантом расчёта является произведение кадастровой стоимости объекта и постоянного коэффициента 0,03. Однако такая формула в настоящий момент не применяется.

Описываемая методика расчёта, особенно произведенная человеком, не являющимся техническим специалистом соответствующего профиля, весьма несовершенна. Кроме того, разработанная ещё в 60-е годы прошлого века, она признаётся устаревшей.

Из формулы видно, что переменных мало, учитывается совсем немного коэффициентов, поэтому инвентаризационная характеристика так резко отличается от рыночной, на размере которой отражаются все актуальные параметры объекта.

Методика расчёта кадастровой стоимости тоже не может быть названа идеальной, но при её произведении используется большее число дополнительных коэффициентов. Возможно, это и стало одной из причин перехода к использованию именно её при расчёте ставок налогообложения.

Например: квартира в доме с износом 7% (т.е. 0,07) имеет рыночную стоимость 4 500 000 руб. При этом, определённая кадастровая – 1 200 000 руб., а инвентаризационная – всего 450 000 руб.