Как получить социальную ипотеку
В условиях нынешней экономики простой семье со средним доходом накопить на собственное жилье крайне сложно. На помощь в этом вопросе приходят банки и кредитные организации, предоставляя заемщикам часть денежных средств на покупку квартиры или оплачивая жилье полностью.
Но за те 10-25 лет, на срок которых предоставляется займ, может измениться жизненная ситуация, смениться место работы, уменьшиться заработная плата, может наступить смерть одного из заемщиков. Что делать в подобных ситуациях и как избежать того, чтобы быть лишенным банком единственного жилья?
Прежде всего, сообщить банку о проблеме
Не молчать о своих проблемах – вот основное правило ипотечных заемщиков.
В первую очередь, нужно попытаться адекватно оценить свое материальное положение и определиться, сможете ли вы в дальнейшем выплачивать кредит или нет.
Если все-таки ответ отрицательный, нужно как можно скорее сообщить о своих проблемах банку или кредитной организации. Надеяться на то, что вам поднимут заработную плату или перепадет наследство от заграничных родственников не стоит. Лучше честно рассказать о своей непростой ситуации. Этим вы покажете, насколько вы заинтересованы в решении вопроса, обозначите свое ответственное отношение.
Скрываться от банка не в коем случае не стоит. В лучшем случае у вас будет испорчена кредитная история, и о дальнейших кредитах не может быть и речи. В худшем случае вас лишат единственного жилья, продав недвижимость с торгов.
Для того, чтобы уведомить банк о своих проблемах и невозможности временно платить по кредиту, следует написать заявление.
К заявлению нужно прикрепить документы, подтверждающие то, почему вы временно не можете выплачивать кредит. Таким подтверждением может быть:
- Справка из центра занятости (в случае, если вы потеряли работу);
- Справка о состоянии здоровья (если причиной неуплаты служит физическое состояние заемщика);
- Трудовая книжка, с отметкой об увольнении;
- Чеки либо иные другие документы, которые показывают ваши непредвиденные крупные расходы (оплата лечения, похорон и т.п.).
Предоставив документы в банк, обязательно получите письменное подтверждение о том, что они приняты к рассмотрению.
Если банк отказывается принять у вас документы, отправьте их заказным письмом с уведомлением.
Не следует верить на слово консультантам в call-центрах о том, что вам будет предоставлена отсрочка по кредиту: в суде этот факт не будет иметь никакой юридической силы.
Помощь от банка
После того, как вы сообщите о своих проблемах банку, решение с его не заставит себя ждать. Банкам и кредитным организациям невыгодно терять собственные деньги и заниматься долгосрочными судебными процессами, поэтому они в любом случае пойдут вам навстречу и попытаются найти компромисс.
Реструктуризация долга
Один из способов решения вопроса по кредиту. В этом случае банк по просьбе заемщика пересматривает условия кредитного договора и смягчает их, что помогает заемщику продолжить выплаты по этому кредиту.
Законодательно вопрос о реструктуризации долга не регламентирован, этот вопрос решает на свое усмотрение руководства банка.
Результатом решения вопроса может быть
- Снижение процентной ставки;
- Увеличение срока кредита, что сделает ежемесячные платежи несколько меньше;
- Отсрочка платежа на обговоренный сторонами срок.
Если банк по какой-то причине отказал в реструктуризации, не следует отказываться от идеи решить вопрос.
Сохраните все документы, они могут понадобиться в суде как подтверждение вашей непростой жизненной ситуации.
Не всегда банки встают на сторону должников, но попытаться получить законную отсрочку по платежам возможно.
Рефинансирование кредита
Этот способ актуален тогда, когда просрочек по платежам еще нет, а есть возможность пересмотреть условия кредита.
Основной смысл рефинансирования для заемщиков – получение нового кредита для погашения предыдущего. При этом новый кредит получается с более выгодными условиями, низкой процентной ставкой, увеличенным сроком и т.п.
Рефинансирование особенно выгодно для тех заемщиков, которые брали валютную ипотеку, то есть платеж зависит от курса валюты. В этом случае при смене курса платежи также существенно изменятся.
Есть в этом способе и существенные минусы. Например, заемщикам нужно вновь проходить процедуру оформления кредита, оплачивать обязательные расходы, тратить время на оформление займа.
Отсрочка платежа
При своевременном обращении в банк вам могут предоставить отсрочку в погашении кредита.
По договору с банком вы полностью перестаете вносить какие-либо платежи в течение от одного до шести месяцев. При этом во время этого периода продолжают начисляться проценты по кредиту.
Таким образом, в итоге вы будете должны банку сумму, большую на количество добавленных за этот период процентов.
Помощь от АИЖК
Специально для тех заемщиков, которые не могут платить по взятым ими ранее кредитам, существует поддержка от государства в виде АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Эта структура создана для контроля и урегулирования вопросов, связанных с предоставлением ипотеки в России.
С 2009 года заемщики могут прийти в организацию за помощью в качестве отсрочки выплат по кредиту.
АИЖК после рассмотрения заявки берет на себя обязательства по выплате кредита заемщиков. При этом срок отсрочки по кредиту обговаривается с заемщиками индивидуально. В среднем такой срок равен году.
Процент по кредиту, предоставленному АИЖК, как правило, немаленький. Это и есть основной минус такой господдержки. То есть чтобы погасить свой кредит, заемщик берет у государства другой кредит под более высокий процент.
Для того, чтобы получить кредит от АИЖК, нужно подготовить следующий пакет документов:
- Кредитный договор;
- Справка о том, что заемщик лишен работы и состоит на бирже;
- Справка о доходах из налоговой службы;
- Документ, который будет подтверждать потерю работы;
- Выписка из трудовой книжки, заверенная на бывшем месте работы;
- Отчет об оценке собственности, находящейся в залоге;
- Выписка ЕГРП;
- Любые другие дополнительные документы, которые может потребовать банк для принятия решения по предоставлению займа.
Видео о том, как следует поступать заемщику
В данном видео рассказывается о том, что следует предпринимать, если имеются трудности с оплатой ипотечного кредита и как можно улучшить ситуацию.
Если есть страховка от потери работы
При оформлении и предоставлении кредита банки также часто страхуются.
Самой распространенной и обязательной является страховка конструктива квартиры. Но помимо этой страховки банк также может попросить застраховать жизнь и ответственность заемщика, работоспособность, а также застраховать титул квартиры (страхование риска потери собственности на недвижимость).
Безусловно, для заемщика оформление такой страховки – это дополнительные нежелательные растраты. В среднем заемщики отдают за страховку от 1 до 1,5% в год от суммы основного долга.
С каждым годом сумма страховки уменьшается в зависимости от того, как уменьшается основной долг. Но если сложить все выплаты страховым компаниям за весь период кредитования, то сумма будет внушительная.
С другой стороны, оформление страховки является безусловным преимуществом для заемщиков. Для тех клиентов, которые оформляют все виды страхования, банки часто предоставляют льготные условия кредитования (более низкую ставку по кредиту, меньший первоначальный взнос).
Помимо этого заемщик дополнительно застрахован от потери трудоспособности страховой компанией. И в том случае, если он потеряет работу, ему не придется продавать квартиру на торгах: страховая компания возместит банку остаток основного долга.
Сдавать квартиру
Еще один способ решить проблему по выплате кредита по ипотеке – это сдавать недвижимость в аренду.
Конечно, такой вариант подойдет тем, у кого есть дополнительные квадратные метры для проживания.
Таким заемщикам для решения вопроса стоит разместить объявление на популярных рекламных сайтах или обратиться к опытному риэлтору для поиска квартирантов.
Оплата за аренду может полностью или частично покрывать ежемесячные платежи. На западе, например, такой способ покупки жилья очень популярен. Заемщик покупает квартиру в центре города, сдает ее по дорогой цене, а сам на вырученные деньги снимает себе жилье подешевле где-нибудь на окраине города и выплачивает кредит банку.
В итоге через несколько лет – у вас хорошая кредитная история без просрочек и собственная квартира в центре города.
Продажа квартиры самостоятельно или на торгах
Если ситуация совсем критическая и не один из вышеперечисленных способов не подходит, всегда есть возможность самостоятельно продать квартиру и вложить вырученные деньги в недвижимость меньшей площади.
Если вы понимаете, что не сможете выплачивать кредит, и решение не будет найдено, нужно как можно быстрее начинать заниматься продажей квартиры.
Хуже будет, если банк начнет самостоятельно заниматься продажей, и недвижимость уйдет с торгов. В этом случае банку интересно выручить только собственные денежные средства (остаток по основному долгу), поэтому стоимость такой недвижимости всегда намного ниже рыночной. Чтобы не допустить этого, вовремя начинайте заниматься продажей своего жилья.
Сейчас уже в сознании заемщиков нет мифа о том, что ипотека – это кабала на всю жизнь. Многие при невозможности платить прибегают к продаже ипотечных квартир. При этом большей частью выплачены проценты, и заемщик теряет очень много собственных денежных средств. Однако, есть возможность продать квартиру по цене, близкой к рыночной.
Первое, что нужно сделать в этом вопросе: согласовать факт продажи с банком, оговорить условия и сроки. Далее уже принимайтесь за поиски потенциального покупателя.
Не стоит забывать: прежде чем начать продажу квартиры, следует адекватно оценить рыночную ситуацию. Цена квартиры, находящейся в обременении, обычно на 15-20% ниже рыночной стоимости квартир аналогов. Это связано с определенными рисками со стороны покупателей такой недвижимости.
В целом, схема сделки купли-продажи отличается от обычной тем, что потенциальный покупатель наличными денежными средствами гасит основной долг заемщика. После этого банк выдает закладную на недвижимость, гасится обременение и после этого регистрируется право собственности.
Это более распространенная схема продажи квартиры. второй вариант реализации ипотечной недвижимости – это согласование с банком сделки, долг гасится одномоментно с регистрацией договора купли-продажи.
Как бы то ни было, решение таких вопросов лучше доверить профессионалам, чтобы не оказаться без вырученных денежных средств и собственной квартиры.
Материалы по теме:
